Talomme rakennetaan ryhmärakentamishankkeena. Yksi blogini aiheista on nimenomaan tämä hieman poikkeava rakentamismuoto, joka on Suomessa viime vuosina ollut kovassa nosteessa. On aiheesta säädetty hiljattain voimaantullut lakikin.
Ryhmärakentamisella tarkoitetaan asuntorakentamisen muotoa, jossa ryhmä tulevia asukkaita ryhtyy asunnon rakentamishankkeeseen yhdessä.
Mitkä sitten ovat ryhmärakentamisen edut ja mahdolliset riskit verrattuna perinteisiin rakentamismuotoihin?
Ryhmärakentamiseksi katsottavat hankkeet eroavat varsin merkittävästi toisistaan. Perinteiseen rakentamiseen verrattuna ryhmärakentamisella saavutettavat edut ja siihen liittyvät riskit ovat eri muodoissa kuitenkin samankaltaiset.
Konkreettinen rahallinen hyöty, jonka ryhmärakennuttaja saa verrattuna rakennuttajaliikkeeltä uudisasunnon ostavaan henkilöön on varainsiirtoverottomuus. Kysymys on talon rakentamisesta, eikä rakentamiseen itsessään liity varainsiirtoverovelvollisuutta. Varainsiirtoveroa maksetaan varallisuuden siirtyessä, ei sitä rakennettaessa tai luotaessa.
Toinen etu suhteessa rakennuttajaliikkeeltä ostettuun uudiskohteeseen on mahdollisuus itse päättää asuntoa koskevista yksityiskohdista. Rakennuttajaliikkeiden rakentamien talojen osalta tulevien asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa suunnitteluun on yleensä hyvin rajallinen.
Perinteiseen omakotirakentamiseen verrattuna ryhmärakentamisen ehkä suurin etu on synergiaetu siitä, että rakentaminen tehdään isompana urakkana. Kun kaikki hankinnat ja palvelut kilpailutetaan suurempina kokonaisuuksina, saavutetaan hyvinkin merkittäviä kustannussäästöjä. Rakennusprojektina voi ryhmärakentamishankkeessa olla esimerkiksi kerrostalo tai muu mittavampi rakennuskohde, jollaisen rakentamiseen tavallisella omakotirakentajalla ei yksin olisi mitään mahdollisuutta. On aivan eri asia tehdä viiden vierekkäisen talon perustukset tai elementtitalon kokoaminen kuin viiden talon rakennustöitä täysin erillisinä. Tämä synergiaetu koskee niin suunnittelua, valvontaa kuin yksittäisiä urakoitakin.
 |
| Fiskarin Brygan rakennustyöt tehdään yhteisenä urakkana. |
Ryhmärakentamisessa saavutettavien etujen vastapainona tähän rakentamismuotoon liittyy varsin merkittäviä riskejä verrattuna yksittäisenä urakkana tehtävään rakentamiseen ja rakennuttajaliikkeeltä ostettuun uudiskohteeseen.
Harvalla ryhmärakennuttajalla on asiantuntemusta itse johtaa ryhmärakentamisprojektia tai hoitaa työmaavalvontaa. Tämän vuoksi ryhmärakentamisessa yleensä on tarpeen palkata erillinen projektinjohtaja/konsultti. Uusi ryhmärakennuttamislaki tuo vastaisuudessa yksittäisille rakennuttajille kuluttajansuojaan verrattavaa suojaa suhteessa hankkeessa toimivaan konsulttiin, mutta muissa suhteissa ryhmärakennuttajan turvana ei ole edelleenkään kuin hankkeeseen yksilöllisesti laaditut sopimukset.
Mitä tapahtuu, jos yksittäinen ryhmärakennuttaja ei maksa laskujaan? Entä jos joku luopuu hankkeesta rakentamisvaiheen aikana? Näitä tilanteita varten ei ole olemassa muuta turvaa kuin ryhmän keskinäiset sopimukset. Kuvaavaa on, että Fiskarin Bryga -hankkeessa on rakennuttajaryhmässä useampikin lakimies.
Toinen merkittävä riski ryhmärakentamisessa ovat rakentamisaikana tapahtuvat virheet. Rakennuttajavetoisessa tilanteessa uudisasunnon ostaja on oikeutettu korvauksiin rakennusliikkeeltä virheen johdosta suoraan asuntokauppalain vastuusäännösten nojalla. Perinteisessä omakotirakentamisessa riskit ovat hankkeen koosta johtuen jo lähtökohtaisesti pienemmät.
Ryhmärakentamisessa keinot ovat rajalliset. Joitain tilanteita varten voi suojautua vakuutuksella. Urakoitsijoilta on mahdollista vaatia vakuuksia, mutta silloin urakkahinnat myös nousevat. Rakentamisen aikainen valvonta on yksi varteenotettava riskinhallintakeino, mutta silloin on varmistuttava valvonnan laadusta. Yksittäisellä ryhmärakennuttajalla harvoin on itse ammattitaitoa valvoa esimerkiksi rakennuksen perustustöitä. Jos jokin riski toteutuu, voi olla vaikea osoittaa, miltä osin virhe on aiheutunut esimerkiksi puutteellisesta suunnittelusta tai rakennustyössä tapahtuneista laiminlyönneistä.
Kolmas ongelma ryhmärakentamishankkeissa tai oikeastaan jo niiden käynnistämisessä on tarvittavan rahoituksen saaminen. Pankit ovat suhtautuneet ryhmärakentamishankkeisiin varsin varauksellisesti. Lainan saaminen ryhmärakentamishanketta varten ei olen mitenkään itsestäänselvää, vaikka tarvittava 20 tai 30 % omarahoitusosuus löytyisikin.
Pankin näkökulmasta ongelmaksi nähdään erityisesti sen epävarmuus, rakentuuko talo koskaan suunnitelmien mukaisesti. Toisin kuin omakotirakentamisessa talon valmistuminen on ryhmärakennuttamishankkeissa riippuvainen paitsi kyseisen yksittäisen talon rakennuttajasta myös kaikista muista ryhmän jäsenistä. Ryhmärakennuttamisessa ryhmän jäsenet ovat riippuvaisia toistensa mukanaolosta hankkeessa, heidän rahoitustilanteestaan ja ylipäänsä motivaatiosta koko hanketta kohtaan. Mitenkään mahdotonta ulkopuolisen rahoituksen hankkiminen ei kuitenkaan ole. Hyvin laaditut, kattavat sopimukset ja ammattitaitoinen projektinjohto auttavat merkittävästi asiaa.
0 kommenttia :
Lähetä kommentti